Cómo invertir en bienes raíces: 5 formas de comenzar

Las inversiones inmobiliarias pueden agregar diversificación a su cartera, y entrar en el mercado es más fácil de lo que piensa.

Si alguna vez ha tenido un propietario, probablemente no sueñe con serlo: responder llamadas sobre insectos de gran tamaño e inodoros desbordados no parece el trabajo más glamoroso.

Pero si se hace bien, la inversión en bienes raíces puede ser lucrativa, incluso ahora que hemos pasado a un entorno de tasas de interés más altas. Invertir en bienes raíces también puede ayudar a diversificar su cartera de inversiones existente y, eventualmente, proporcionar un flujo de ingresos pasivos . Y muchas de las mejores inversiones inmobiliarias no requieren presentarse a cada llamada de un inquilino.

Comprensiblemente, muchos inversionistas no saben dónde o cómo invertir en bienes raíces. Estas son algunas de las mejores maneras de ganar dinero en bienes raíces, desde bajo mantenimiento hasta alto.

Las mejores formas de invertir en bienes raíces

1. Comprar REIT (fondos de inversión en bienes raíces)

Los REIT le permiten invertir en bienes raíces sin los bienes raíces físicos. A menudo, en comparación con los fondos mutuos, son empresas que poseen bienes inmuebles comerciales, como edificios de oficinas, locales comerciales, apartamentos y hoteles.

Los REIT tienden a pagar altos dividendos, lo que los convierte en una inversión común en la jubilación. Los inversores que no necesitan o no desean los ingresos regulares pueden reinvertir automáticamente esos dividendos para hacer crecer aún más su inversión.

¿Son los REIT una buena inversión? Pueden serlo, pero también pueden ser variados y complejos. Algunos comercian en una bolsa como una acción; otros no cotizan en bolsa. El tipo de REIT que compre puede ser un factor importante en la cantidad de riesgo que está asumiendo, ya que los REIT que no se negocian no se venden fácilmente y pueden ser difíciles de valorar. Por lo general, los nuevos inversionistas deben ceñirse a los REIT que cotizan en bolsa, que puede comprar a través de firmas de corretaje .

Para eso, necesitará una cuenta de corretaje. Si aún no tiene uno, abrir uno toma menos de 15 minutos y muchas empresas no requieren una inversión inicial (aunque el REIT en sí mismo probablemente tendrá una inversión mínima).

También puede obtener exposición a una selección más diversificada de inversiones inmobiliarias comprando un fondo que tenga intereses en muchos REIT. Puede hacerlo a través de un ETF de bienes raíces o invirtiendo en un fondo mutuo que tenga acciones de múltiples REIT.

2. Utilice una plataforma de inversión inmobiliaria online

Las plataformas de inversión inmobiliaria conectan a los promotores inmobiliarios con los inversores que desean financiar proyectos, ya sea a través de deuda o capital. Los inversores esperan recibir distribuciones mensuales o trimestrales a cambio de asumir una cantidad significativa de riesgo y pagar una tarifa a la plataforma. Al igual que muchas inversiones inmobiliarias, estas son especulativas y no tienen liquidez: no puede deshacerse de ellas fácilmente de la misma manera que puede negociar una acción.

El problema es que es posible que necesite dinero para ganar dinero. Muchas de estas plataformas están abiertas solo para inversores acreditados , definidos por la Comisión de Bolsa y Valores como personas que han obtenido ingresos de más de $200 000 ($300 000 con un cónyuge) en cada uno de los últimos dos años o tienen un patrimonio neto de $1 millón o más, sin incluir una residencia principal. Las alternativas para aquellos que no pueden cumplir con ese requisito incluyen Fundrise y RealtyMogul .

3. Piensa en invertir en propiedades de alquiler

Tiffany Alexy no tenía la intención de convertirse en inversionista de bienes raíces cuando compró su primera propiedad de alquiler a los 21 años. Entonces era estudiante de último año de la universidad en Raleigh, Carolina del Norte, planeaba asistir a una escuela de posgrado local y pensó que comprar sería mejor que alquilar.

“Entré en Craigslist y encontré un condominio de cuatro habitaciones y cuatro baños que estaba configurado al estilo de una vivienda para estudiantes. Lo compré, viví en un dormitorio y alquilé los otros tres”, dice Alexy.

La configuración cubrió todos sus gastos y generó $ 100 adicionales por mes en efectivo, lejos de ser un cambio tonto para un estudiante de posgrado, y suficiente para que Alexy se contagiara de bienes raíces.

Alexy ingresó al mercado usando una estrategia a veces llamada piratería de casas, un término acuñado por BiggerPockets, un recurso en línea para inversionistas de bienes raíces. Básicamente, significa que está ocupando su propiedad de inversión, ya sea alquilando habitaciones, como hizo Alexy, o alquilando unidades en un edificio de unidades múltiples. David Meyer, vicepresidente de datos y análisis en el sitio, dice que la piratería de la casa permite a los inversores comprar una propiedad con hasta cuatro unidades y aun así calificar para un préstamo residencial.

Por supuesto, también puede comprar y alquilar una propiedad de inversión completa. Encuentre uno con gastos combinados inferiores a la cantidad que puede cobrar en alquiler. Y si no quiere ser la persona que aparece con un cinturón de herramientas para reparar una fuga, o incluso la persona que llama a esa persona, también deberá pagarle al administrador de la propiedad.

“Si lo administra usted mismo, aprenderá mucho sobre la industria, y si compra propiedades futuras, ingresará con más experiencia”, dice Meyer.

4. Considere invertir en propiedades de inversión

Esto es HGTV hecho realidad: invierte en una casa de bajo precio que necesita un poco de amor, la renueva de la manera más económica posible y luego la revende para obtener una ganancia. La estrategia, llamada cambio de casa , es un poco más difícil de lo que parece en la televisión. También es más caro de lo que solía ser, dado el mayor costo actual de los materiales de construcción y las tasas de interés de las hipotecas. Muchos compradores de casas tienen como objetivo pagar las casas en efectivo.

“Hay un mayor elemento de riesgo, porque gran parte de la matemática detrás de la inversión requiere una estimación muy precisa de cuánto costarán las reparaciones, lo cual no es algo fácil de hacer”, dice Meyer.

Su sugerencia: encontrar un socio experimentado. “Tal vez tenga capital o tiempo para contribuir, pero encuentre un contratista que sea bueno para estimar gastos o administrar el proyecto”, dice.

El otro riesgo de invertir es que cuanto más tiempo tenga la propiedad, menos dinero ganará porque puede estar pagando una hipoteca sin generar ningún ingreso. Puede reducir ese riesgo viviendo en la casa mientras la arregla. Esto funciona siempre y cuando la mayoría de las actualizaciones sean cosméticas y no te importe un poco de polvo.

5. Alquila una habitación

Finalmente, para sumergirse de lleno en las aguas inmobiliarias, podría alquilar parte de su casa. Tal arreglo puede reducir sustancialmente los costos de vivienda, lo que podría permitir que las personas permanezcan en sus hogares mientras continúan beneficiándose de la apreciación del precio de su propiedad.

Agregar compañeros de cuarto también puede hacer que el pago de la hipoteca sea más asequible para las personas más jóvenes. Pero si no está seguro de estar listo, puede probar un sitio como Airbnb. Es una forma de piratear la casa para los que tienen fobia al compromiso: no tiene que aceptar un inquilino a largo plazo, los inquilinos potenciales son al menos algo preseleccionados por Airbnb, y la garantía de anfitrión de la compañía brinda protección contra daños.

Alquilar una habitación se siente mucho más accesible que el concepto elegante de invertir en bienes raíces. Si tienes una habitación libre, puedes alquilarla.

Como todas las decisiones de inversión, las mejores inversiones inmobiliarias son las que mejor le sirven a usted, el inversor. Piense en cuánto tiempo tiene, cuánto capital está dispuesto a invertir y si quiere ser el que se ocupe de los problemas domésticos cuando inevitablemente surjan. Si no tiene habilidades de bricolaje, considere invertir en bienes raíces a través de un REIT o una plataforma de financiación colectiva en lugar de directamente en una propiedad.